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原创 | 广州、合肥、宁波、东莞、南通五市房地产调控政策分析

来源:??????2021/5/27 17:34:10??????点击:

4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等五个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

上述五市被约谈的主要原因是过去几个月房价均出现了较大上涨。因此,在被相关部门约谈后,上述五市陆续出台了相关房地产调控政策。广州市分别于4月21日发布《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2021〕30号)、4月30日发布《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法(征求意见稿),以下简称征求意见稿》两份文件,东莞市于4月29日发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格引导的通知》(东建房〔2021〕4号),宁波市于4月16日发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(甬建发〔2021〕41号),南通市于4月22日《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(通办〔2021〕44号),合肥市于4月5日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,约谈后无加码推出新政策。

从五个城市的的房地产调控政策来看,既有相似之处,又有各自的特点。具体如下:


一、重供给

五市中有四市(广州市、合肥市、宁波市、南通市)都提到要增加保障性住房/住宅用地的供应,以缓解供需矛盾。其中,广州市主要是加大商品住宅用地公开出让配建保障性住房的力度;合肥市与宁波市通过加大住宅用地的供应以缓解供需矛盾;南通市则是同时扩大住房保障覆盖面与加大住宅用地供应力度。


二、金融管控

五市中有四市(广州市、合肥市、宁波市、南通市)都采用了金融措施对房地产市场进行管控,以引导合理住房消费,抑制投资投机购房。其中,广州市在原来严查购房首付来源的基础上,加大了个人销售住房增值税征免年限;合肥市、宁波市以及南通市主要是严格审核购房人首付资金来源,加强住房贷款审慎管理。


三、补租赁市场短板

五市中有四市(广州市、合肥市、南通市、宁波市)都采用了相关措施扩大保障性租赁住房供给,完善长租房政策。其中,广州市同时采用新建、配建、改建等多种方式,多渠道增加租赁住房供给;合肥市采用供应租赁住房用地面积的方式加强租赁住房用地保障;南通市采取扩大人才公寓建设规模,培育发展住房租赁市场方式;宁波市则主要同时采取保障供应租赁住房用地面积及竞自持租赁住房等措施。


四、强化限购、限售政策

五市中有三市(广州市、宁波市、合肥市)采取了相关限购、限售政策,抑制投资投机购房行为。其中,广州市主要是强化人才购房政策管理;宁波市扩大限购区域,家庭住房核查范围扩大为市六区,限购区域同时实行限售政策;合肥市通过收紧部分区域二手住房限购、将“法拍房”纳入限购范围,同时对摇号所购房源进行限售的政策控制房价。


五、调控商品住房定价

五市中有四市(东莞市、合肥市、宁波市、南通市)通过对商品住房均价的控制直接对房地产市场价格进行调控。其中,东莞市主要采取引导企业科学合理定价及控制在售项目价格涨幅的方式;合肥市主要采取实行住房项目均价控制的方式,如商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价、从严控制楼幢计价面积、合理确定楼层差价等;宁波市主要采取优化房价地价联动出让模式,扩大住宅用地限房价出让范围的方式;而南通市则调整用地出让方式,对普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应,居住与商业、办公等混合类用地采取“控房价、竞地价”方式。


六、引导房地产市场健康发展

五市中四市(东莞市、合肥市、宁波市、南通市)有引导房地产市场健康发展的具体政策。东莞市主要是通过督促企业及时申请办理预售及加强商品住房明码标价监管;合肥市与宁波市则是通过严厉打击违法违规行为及各种房地产市场乱象;南通市主要通过及时回应社会关切,强化正面舆论引导的方式。


七、加强对房地产市场的监督管理,落实主体责任

五市中有三市(广州市、宁波市、南通市)都强调了主体责任,要求各地主体加强对房地产市场的监督管理,及时发现问题,及时完善相关政策,增强调控的针对性、实效性。其中广州市要求落实各成员单位责任,加强信息共享和监测预警,提高政策实施的针对性、有效性;宁波市要求加强住房交易管理,建立热点学区二手房住房交易参考价格发布机制,夯实调控主体责任,完善房地产长效机制,健全完善房地产市场调控工作评价考核机制;南通市要求加强房价备案管理,建立市场监测平台,同时强化属地主体责任,加大督促检查力度。


八、其他举措

此外,合肥市通过实行市区学区内成套住房入学年限政策,严格控制通过学区房炒房的行为。

从各城市的政策来看,增加保障性住房/住房用地供给、加强金融管控、补租赁市场短板仍是各地在对房地产市场进行调控时最常用的手段。同时,在这些政策的基础上,配合限购限售、调控商品住房定价等措施,加强对房地产市场的监督管理,引导房地产市场健康发展,落实好主体责任,以确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。


编辑概况

黄丽芬,赌博正规十大网址澳门评估部项目经理,毕业于广东财经大学,主要从事集体建设用地和农用地基准地价、国有建设用地标定地价评估、耕地质量等别评价、开发区集约节约利用评价、城市建设用地集约利用评价等相关工作,具有较扎实的理论基础和丰富的项目经验。

欧阳淑琴,赌博正规十大网址澳门评估部技术员,毕业于天津城建大学,主要从事国有建设用地基准地价、国有建设用地标定地价评估、城市建设用地集约利用评价等相关工作,具有相对扎实的理论基础和丰富的项目经验。


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