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原创 | TOD项目评估要点简析

来源:??????2022/3/25 11:42:21??????点击:


近年来,越来越多的城市推出TOD地块,许多楼盘宣传也打着TOD楼盘的旗号,本文就来谈谈何为TOD项目以及TOD项目评估要点。


一、何为TOD?

TOD概念由美国彼得·卡尔索尔普提出,TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式,以公共交通(主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线)为基础,将工作、商业、学问、教育、居住等功能集为一体,打造新型城市社区,国内各大城市都在陆续开发TOD项目。

随着各城市对TOD模式的推行,TOD项目在优化城市空间布局当中起到越来重要的作用,也影响着各城市的土地供应模式,那么在TOD地块出让评估时又该如何合理确定其地价呢?

二、评估要点
1、确定评估方法及其权重

由于TOD项目土地用途较多,市场上同类型的土地租金案例较少,土地增值收益难以确定,市场出让案例相对较少且TOD项目的用途、配建及设计要求不尽相同,一般会采取剩余法及基准地价系数修正法对TOD项目进行评估。同时一般基准地价的修正体系难以全面反映TOD特点、限制条件等对地价的影响,因此基准地价系数修正法的权重一般比剩余法低。

2、分析TOD模式“轨道+物业”开发的特点

TOD项目是“以公共交通为导向”的开发模式,注定了TOD项目在选址、物业形态等方面与普通项目存在差异,因此在评估中,需要合理分析其开发模式的差异,下面以广州市的TOD项目为例进行分析。

依靠轨道交通选址,高效的可达性

依靠轨道交通选址的TOD项目,可达性往往高于普通项目。如广州南站TOD项目,作为华南地区最繁华的交通枢纽上盖项目,集高铁、地铁、公交于一身,出行选择便捷,通勤效率快。

商业、居住等多功能交互实现

作为涵盖购物、生活、悠闲、娱乐一体的复合业态建筑群,TOD项目达到设施混合的高效使用、高度配合,从而形成如7号线二期水西北站的生活型TOD或广州南站TOD项目的城市型TOD。

配套设施较普通住宅小区完善

TOD项目一般为综合社区,选址多为区域发展较成熟的位置,交通配套设施完善,连接轨道交通部分会配置底商和商场,并且社区一般配置有医院、中小学、学问设施物业等生活配套设施。

立体开发,强调土地的综合利用

TOD项目普遍容积率更高,建设体量更大,因此在业态布局上往往会采取立体开发,集约土地利用。

鼓励发展空中花园、垂直绿化

TOD项目挨近轨道交通,由于地基问题,一般会设置中低层建筑,因此一般呈现密度高、楼栋多等特点,为提升居民及行人的舒适度,一般会通过设置空中花园、公园广场、生态走廊等方式增加绿化空间,营造良好的居住氛围。在住宅、商办、轨道交通等不同物业形态交界处设置站前广场、街角公园、口袋公园等。

3、考虑TOD项目特点对出让地块地价产生的影响

通过上述分析,TOD项目与普通项目存在较大差异,那在评估TOD项目过程中应如何考虑其特点对出让地块地价产生的影响?下面以剩余法为例进行分析。

充分考虑TOD项目优劣势,综合确定物业价值

(1)商住物业:由于TOD项目具备完善的交通及其他配套设施,出行便利,故其住宅的售价一般会比周边其他楼盘高,在选取住宅案例时,可优先选取地铁上盖住宅物业。

而作为地铁上盖商业,客流量更大,商业繁华度更高,且多以出租模式进行经营,因此在选取案例时应优先选取同地段地铁沿线商铺,或人流集中的一线商铺。

(2)车库物业:TOD项目除了要服务于自身配套的物业外,还需承担一定半径辐射范围内居民区的出行(P+R换乘)及生活(商场)任务,车位的需求较普通项目高,所以车位的利用率高,收益相较于普通项目高。

结合TOD项目建造实际,综合确定开发成本

(1)上盖空间成本:“轨道+物业(住宅)”开发模式下,轨道车辆段直接上盖的建筑物,一般需要在车辆段厂房顶上增加1-2层盖板,保障地下轨道交通及地上住宅楼的安全;盖板的增加会导致项目成本的增加,地质条件、上盖物业的楼层、抗震设防区等指标不同也会影响建筑造价。

(2)噪音影响:TOD项目的交通设施运行时会产生不同程度的振动噪音,轨道交通设施及居住区部分均需要增加减振降噪措施工程。减振降噪措施工程包括:车辆段与上盖物业之间增加隔震层;住宅建筑隔声门窗、隔声墙体改造及阳台加固改造等。增加的隔音减震措施会导致项目工程造价上升。

(3)物业基础设施建设成本:在地铁车辆段上盖开发物业,物业的水、暖、电等基础设施设置无法采用埋地处理方式,需考虑TOD项目的特性,水、暖、电等基础设施设置需要地上及地下物业互相协调,在物业与轨道交通之间的设备层设置基础设施管线,在车辆段开发阶段预留上盖物业实施条件,设计工序更为复杂,成本更大。

(4)相关配套设施成本:TOD项目普遍需无偿配建并移交大面积的轨道交通设施(如公交场站、客运站、公共停车场、轨道交通换乘中心等),导致项目总成本的增加。

(5)建筑设计成本:TOD项目强调土地的综合开发和利用,需考虑土地“从地下到地面、从地面到地下空间”的立体开发、垂直绿化等,项目建设和设计难度相应加大,成本投入也会较普通项目多。

视项目建设难度,适当延长开发周期

TOD项目建设体量大,虽然扣除轨道交通物业后可开发物业建筑面积会相应减少,但TOD项目需作为一个整体进行开发建设,且TOD项目建筑设计工序复杂、开发难度大、前期策划耗时长,因此需要对项目规模及项目方案实施难度进行妥善考虑,合理设定开发周期。

分析项目特点,合理考虑开发利润

综合上述TOD项目建设体量大、无偿配建多、开发难度高、开发周期长等特点,企业开发TOD项目风险大;但另一方面,TOD项目在土地利用率、交通效率、物业价值增长上都有利于企业的开发,因此在开发利润上,估价师应根据TOD项目的特性考虑其利与弊,合理确定开发利润。

编辑概况

符丽,赌博正规十大网址澳门评估部项目经理,主要从事土地、房地产评估、课题研究类等相关工作,具有扎实的理论基础和丰富的实践经验。

王伟婷,赌博正规十大网址澳门评估部高级经理,主要从事土地、房地产评估、课题研究类等相关工作,具有扎实的理论基础和丰富的实践经验。

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