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湾区市场观察 | 2021年广州集中供地总结

来源:??????2021/12/10 10:22:56??????点击:

      12月2日第三批集中供地出让结束,意味着广州2021年度集中供地正式落下帷幕。纵观全年,广州三批集中供地共收金约1779亿元,113宗地块投入土地市场,最终78宗地块成功出让,成交总建面1382万平方米。本期湾区市场观察栏目将对广州今年三批集中供地出让情况进行年度总结并简单预测明年住宅土地市场走势。

结果短评

第三批土拍结果总结

① 整体平稳,理性收官

此次土拍共推出17宗地块,成交13宗且全部底价成交,总成交金额约303亿元,成交总建面226万平方米,流拍4宗,其中2宗为第二批土拍的回炉地块。

本轮供地量仅约为前两次的三分之一,取消“限售价”以及部分地块降低起拍价。尽管土拍政策有所放宽,但此次土拍参拍企业数却创新低,所有成交地块均以底价售出。相比第二轮成交率明显上升,区域分化不明显,以下是广州市2021年第三批集中供地成交情况:

② “国家队”依旧是拿地主力,民企集体躺平

在第三轮土拍中,国企央企拿地占比高达92%,其中保利先后拿下海珠天斯地块、增城朱村地块和番禺石楼镇地块,民企仅有星河地产购入南沙横沥岛地块。

③ 地块全部底价成交,回炉地块仍遭流拍

第三批土拍中,17宗出让地块只有底价成交和流拍两种结果,零溢价率收官。七宗回炉地块仍有两宗流拍,比如再度流拍的番禺大石街两宗地块,尽管放宽拍地条件,降低总价和取消一次性付清总价等,但由于两宗地块仍有不少无偿配建和回购配建要求,且周边各项配套比较匮乏,实际盈利空间并不高,最终无人问津。


三轮土拍情况对比

回顾今年的三轮集中供地,从供应宗地来看,前两批主要集中在远郊,第三批供应总体提质减量,各区域供应数量差距缩小,中心区和近郊区供应占比明显增加;从出让规则来看,首批集中供地 出让条件开始调整,第二批集中供地土拍规则大幅收紧,调控显著,至第三批土拍规则部分放宽,鼓励地块成交。

2021年广州三批集中供地已全部完成,成交结果的特点有:成交价格方面,从触顶溢价成交逐步转变到底价无溢价成交;成交对象方面,二轮和三轮供地央企国企的强势崛起。


土拍总结

总体趋势“高开低走,逐步回归理性”

2021年广州三轮集中供地成交情况如下图所示,经历了从火热到骤冷再到冷淡的过程。

大家从下图的成交情况对比不难看出,溢价率总体不断降低直至零,流拍率从忽高忽低回归平稳。受第二轮集中土拍遇冷影响,广州集中供地第三轮供地数量大幅缩减,成交金额和建筑面积也随之降低。


开发商“从疯抢到躺平”

2021年广州的三轮土拍,“国家队”这支主力一直贯穿始终,势头可谓越发强劲。越秀、中海、保利三大巨头,分别在各批次中发挥主力作用。第三批集中供地基本由国企兜底,所谓“开拍即结束”。同时,传统的房企在土拍市场逐步退出,从首轮土拍的争抢纷纷,到二轮开始躺平,再到三轮土拍中的集体躺平,可见房企目前普遍资金紧张,购地热情跌入谷底。

究其根本原因,广州楼市行情持续降温,自今年7月份以来,广州商品住宅成交量逐月走低,同比降幅大多在30%以上,新房消化周期拉长。房企普遍资金短缺且融资难,特别是在第二批土拍调控政策加码后,房企拿地态度愈发谨慎。


区域分化明显

结合三轮土拍结果来看,因区位条件等差异,区域板块分化明显。首轮土拍中,番禺和黄埔黄陂地块被多家房企抢夺,第二批和第三批海珠、荔湾和黄埔区地块受欢迎度高,第三批土拍中的海珠区天斯地块跻身广州楼面地价top8,而黄陂地块在第三批土拍中,起拍楼面价2.4万元/㎡,取消“限房价”,却遭流拍,番禺回炉地块也被流拍。外围城区中,仅规划利好的南沙区横沥岛地块总体出让情况较好。


集中供地政策预测

今年2月自然资源部明确22个重点城市实行“一年三供”的集中供地,强化房地产调控。上半年土地市场比较火热,重点城市首批集中供地成交价格较高;下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整,房企拿地意愿不断减少,全国土地市场降温明显。从结果来看,集中供地的城市实施效果不一,尽管部分城市土拍门槛放低,比如地价下调、新房限价取消,仍难扭转拍地热度减退对房地产市场的冲击。

展望2022年,中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变,实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的大背景下,房产税试点城市的房地产市场短期内可能受到一定冲击,房价也会出现阶段性回调。中长期看,征收房产税有利于促进房地产市场平稳健康运行。对于房价坚挺的城市,调控政策会随着房价走势迅速跟进,建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策等;其他房地产市场调整压力较大的城市,也会适度调整政策稳定市场预期。受土地“两集中”政策、房产税实行等政策影响,品牌房企拿地投资会更加谨慎。

因此,预计集中供地政策将持续推进,重点城市土地供应量可能增加,调控限制规则或将延续,继续强化政策效果。比如上海、杭州、深圳等利润空间足够、楼市健康平稳的城市大概率会继续延续集中供地的模式,进一步优化土地供应节奏与空间布局。除此之外土地资源不断减少的城市明年极大可能主动申请改变集中出让的方式或优化集中供地方案,如增加集中供地频次、优化报名规则等。本年房价增长较快的城市,如温州、珠海等,也极有可能被纳入集中供地名单之中,但预测明年暂不会在全国层面全面实施住宅用地集中供应。


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