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原创 | 细说农用地项目

来源:??????2021/12/10 9:58:15??????点击:

      你知道农用地基准地价评估和农用地分等定级与估价有什么不一样吗?它们两个都涉及估价,应用方向是怎样的?

      别着急,这就带你一起梳理农用地项目的来龙去脉!

      根据《中华人民共和国土地管理法》(2020年1月1日起施行),农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

一、农用地的重要性

农业是国民经济的基础,耕地是农业生产的基础,而我国是人口大国,农村人口占全国人口比重超过50%,农地是农民的基本保障与社会保险。因此,耕地的实时保护、农用地的有效持续利用显得尤为重要。

在2020年施行的《中华人民共和国土地管理法》和2021年颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》中,均对耕地保护和农用地转用等方面从法律层面做出从严规定,从法律上维护了土地的社会主义公有制,真正做到了保护土地资源、切实保护耕地的实效。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策,既适应了社会主义现代化建设的需要,也促进了社会经济的可持续发展。

二、农用地项目在时间上的推进过程

早在1986年,原农牧渔业部土地管理局研究制定了《县级土地评价技术规程(试行草案)》,为农用土地分等定级奠定了理论和方法论基础。

1999年,农用地分等定级估价项目被列入“新一轮国土资源大调查土地资源监测调查工程”——开展全国农用地分等定级与估价工作,建立土地等、级、价格体系

从1999年浙江分等试点开始,2000年在全国分省部署,2003年颁布实施《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个行业标准,基本构建起了我国农用地的等、级、价技术体系框架,为全国在统一的技术规范下开展工作奠定了基础。

针对2003年至今涉及农用地项目工作进行梳理,不同工作开始持续阶段如下所示:

2003—2008年:全国范围内开展分等工作

2009年:广东省完成农用地分等定级与估价

2010年:农用地产能核算工作

2012年:基于二调的耕地质量补充完善工作

2012—2019年:耕地质量等别年度更新

2013—2018年:耕地质量等别年度监测评价

2014年:基于二调的耕地后备资源调查

2016—2018年:耕地质量定级试点

2018年:广东省全面开展了耕地质量定级工作

2017年—至今:第一轮国有农用地基准地价已完成,目前陆续开始第二轮更新

2018年—至今:集体农用地基准地价陆续完成

2019年—2021年:农用地区片综合地价

2020年—至今:基于三调的耕地资源质量分类

2021年:基于三调的耕地后备资源调查评价正在进行

三、不同农用地项目的发展情况及应用方向

以上是笔者对农用地项目的梳理情况。可以看出,由于农用地的特殊性,农用地根据不同应用方向形成了不同的评价成果。因此,如果想了解某个农用地项目的成果,首先要了解清楚该农用地评价的背景和目的,才能准确地了解清楚成果的适用范围。

整体上来说,耕地质量分等成果是基于全国可比建立起的耕地质量体系,可运用在耕地占补平衡、用地报批、城市规划等方面。基于农用地基准地价评估而建立起的耕地质量等级,目前主要是反映地区内部耕地质量在价格上的差异。而基于占补平衡、耕地质量提质改造而探索的耕地质量定级成果,目前尚处于不断探索阶段。农用地分等定级与估价和农用地基准地价实为同一类项目的不同阶段,农用地分等定级与估价是等、级、价的框架体系,经过多年的探索与完善,上升到农用地基准地价,作为公示地价的一部分,定级为估价服务,更注重地价的体现,在实际应用方向上会有所侧重。


编辑概况

林艳艳,注册土地估价师、房地产估价师,国土工程师,赌博正规十大网址澳门评估部部长,广东省不动产登记与估价专业人员协会公示地价组、技术审裁组、土地估价报告审查评议组专家,广东省房地产估价师与房地产经纪人学会专家,广州市房地产评估专业人员协会土地专业专家委员。长期从事宗地评估,房地产评估,标定地价评估等,具有扎实的理论基础和实践经验。


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