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原创 | 如何读懂广州市产业用地指南(2018年版)

来源:赌博正规十大网址澳门??????2018/8/17 23:43:59??????点击:

导语近日,广州市发展改革委 广州市国土规划委联合印发《广州市产业用地指南(2018年版)》的通知(穗发改〔2018〕534号),这标志着《广州市产业用地指南2018年版)》(以下简称“2018年版指南”)正式出台并实施。2018年版指南由限制/禁止用地项目目录、产业用地布局指南、工业用地指南、现代服务业用地指南、基础设施用地指南和社会事业用地指南六部分组成,将为广州市深入推进供给侧结构性改革,加快产业转型升级,优化产业用地空间布局,促进产业用地集约利用,提高产业用地管理水平发挥积极作用。


广州市产业用地指南发展历程变化特征

(一)发展历程

广州市于2006年首次启动产业用地指南编制工作,形成《广州市产业用地指南(2007)年版》(以下简称“2007年版指南”),并于2007年颁布实施。随着广州市工业经济水平的不断发展,产业用地节约集约利用程度的不断提高,按照每两年更新一次的原则,结合国家2008年修订后出台的《工业项目建设用地控制指标》,广州市及时对《广州市产业用地指南(2007年版)》进行了更新和修订,形成了《广州市产业用地指南(2009年版)》(以下简称“2009年版指南)。随着建设用地规模接近极限及国家对土地节约集约利用的新要求,广州市产业用地指南于2012年再次进行更新,形成《广州市产业用地指南(2013年版)》(以下简称“2013年版指南)。2013版指南实施4年后适应广州市新时代经济社会发展的特点,广州市发展改革委和广州市国土规划委于2017年联合启动了新版指南修编工作,形成《广州市产业用地指南2018)》(以下简称2018年版指南”)

(二)变化特征

1、用地类型更加多样

通过广州市产业用地指南更新的成果来看,产业用地指南涉及的用地类型不断丰富,由2007年版的仅有工业用地扩展到目前的工业、现代服务业、基础设施和社会事业四类用地。

1 广州市产业用地指南用地类型变化情况表

指南版本

用地类型管控

2007

工业

2009年版

工业、现代服务业、高新技术产业、基础设施行业

2013年版

工业、现代服务业、基础设施、社会事业

2018

工业、现代服务业、基础设施、社会事业


2、工业用地控制指标更加完善

     从工业用地指南的控制指标来看,指标体系更加完善,由2007年版指南的容积率、投资强度、土地产出率三个指标,扩展到2018年版的9个指标,涉及土地供应指标和供后监管指标。

2 广州市产业用地指南工业项目用地控制指标变化情况表

指南版本

用地类型管控

2007

容积率、投资强度土地产出率

2009年版

容积率、投资强度、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施

2013年版

容积率、投资强度、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地比例、用地指标、土地产出率、产值能耗、科技率

2018

容积率、投资强度、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地比例、用地指标、土地产出率、产值能耗、科技率


3、指标标准更加严格

    通过对比发现,指南的控制指标标准更加严格。以工业用地的容积率指标为例,2007年版指南的容积率指标标准为0.5-1.2之间,2018年版指南的容积率指标标准为0.8-1.9之间,其他控制指标标准也更加严格。

4区域划分更加合理

    2007年版指南未划分区域等别,全市控制指标标准相同。2009年版指南将全市划分了三个区域等别,设置了差别化的指标控制标准。2013年版指南划分了都会区和外围区域,并分别设置了指标控制标准。2018年版指南2013年版指南的基础上,完善了中心城区和外围区域的划分界限。

5、指南应用更加便捷

和前几版指南相比2018年版指南增加了指南使用指引,分别先容了招商、备案、可行性研究设计、用地预审、用地报批、土地供应、供后监管等阶段指南的操作使用方法,指南应用更加便捷。


2018年版指南结构

2018年版指南共包括六个部分,分别是限制/禁止项目目录、产业用地布局指南、工业用地指南、现代服务业用地指南、基础设施用地指南和社会事业用地指南。

(一)限制/禁止项目目录

指南设定限制/禁止用地项目目录,凡列入限制用地项目目录的新建建设项目,未经市土地管理委员会审议通过,投资管理、国土规划等部门原则上不办理相关手续;改建、迁建项目须报省级以上投资主管部门核准,严禁以改造之名扩大生产能力。凡列入禁止用地项目目录的建设项目,投资管理、国土规划管理部门不得办理相关手续。

(二)产业用地布局指南

2018年版指南设定产业用地布局指南,为建设项目推荐选址。鼓励新建工业制造及仓储项目在工业园区及物流园区(工业及物流集聚区)内选址。鼓励新建金融、信息、电子商务、科技、会展、商务、节能环保等生产性服务业在生产性服务园区(生产性服务业集聚区)内选址。

(三)各类用地指南

指南设定工业、现代服务业、基础设施和社会事业项目的土地使用标准,各类建设项目用地原则上不得突破本指南设定的限值。

工业项目用地标准由投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重、用地指标、土地产出率、产值能耗、科技率指标构成。

现代服务业项目用地标准由容积率、投资强度、土地产出率、用地指标构成。

基础设施项目根据项目类别、规模及功能分区分别设定用地指标。在经济合理的前提下,应采用先进技术、装备和建设模式,精心规划设计、合理布局,节约集约用地。

社会事业项目根据项目类别、级别及规模分别设定用地指标。在满足社会服务设施均等化要求下,应进行多方案比选,论证用地的科学性和合理性,节约集约用地。


2018年版指南的应用环节

(一)招商阶段。可通过查询分析投资强度、容积率、土地产出率和产值能耗等指标,确定待引进项目是否符合指南要求,以及进行选址推荐。


 

(二)备案阶段可查询分析项目的用地标准,包括投资强度、土地产出率和产值能耗等经济性指标,以及容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重和用地指标。


 

(三)可行性研究和初步设计阶段可查询分析项目的用地标准,包括投资强度、土地产出率和产值能耗等经济性指标,以及容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重和用地指标;若为工业和现代服务业,还可进行选址推荐。


 

(四)用地预审阶段主要面向基础设施和社会事业,可查询分析相应的用地标准。


 

(五)用地报批阶段可查询分析容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重和用地指标。


 

(六)土地供应阶段可查询分析容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重和用地指标。


 


2018年版指南使用的基本流程

一是通过查询限制/禁止用地目录明确项目是否可以引进;

二是对通过限制/禁止用地目录审查的新建产业项目,根据产业用地布局指南,按项目的具体类别,进行选址推荐,查询推荐入驻的园区;

三是根据项目行业类别及所对应的区域(中心城区或外围区域)查询指南,将计算得到的项目指标与该项目所在区域的行业控制标准进行对比,甄别产业项目达标程度。


新版指南的创新点

(一)调整限制/禁止用地项目目录

2018年版指南根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2017)和国家、省、市最新的产业发展政策,对限制/禁止用地项目目录进行调整优化。

(二)新增产业用地布局指南

产业用地布局指南是将具有产业集聚效应的产业集中分布在一定区域,从而有效缩小产业用地的数量,节约集约用地,提高产业用地效益。明确107个产业集聚区主导产业方向,鼓励充分发挥市场引领作用,引进重大战略性新兴产业和先进制造业项目,加强产业链式集聚。

(三)优化指南区域划分方式

2013年版指南将广州市域分为都会区和外围区域,都会区范围北起北二环高速公路,南至沙湾水道,东起增城市行政边界,西至广州市界,包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、黄埔区、番禺区以及白云区和花都区的北二环高速公路以南地区、萝岗区的南部地区(开发区东区、西区),总面积约为1231平方公里。外围区域范围为除都会区外的广州市其他区域,包括南沙区、从化市、增城市以及白云区、花都区和萝岗区部分区域。


 

1 2013年版指南区域等别划分图

2018年版指南依据《广州市城市总体规划(2011-2020年)》和《广州市土地利用总体规划(2006-2020年)》,将广州市域分为中心城区和外围区域,中心城区范围包括荔湾、越秀、天河、海珠四区全部,白云区北二环高速公路以南地区,黄埔区除九龙镇以外地区,面积约933平方公里;外围区域范围则为除中心城区外的广州市其他区域。

 

2 2018版指南区域等别划分图

 

(四)以《国民经济行业分类》(GB/T4754-2017)为行业划分依据

2018年版指南以《国民经济行业分类》(GB/T4754-2017)作为行业划分依据。工业共涉及31个产业大类、159个中类行业,现代服务业涉及11个大类,33个小类,基础设施类涉及13个大类67个小类,社会事业 类涉及6个大类、32个小类。


《指南》各项指标变化情况

2013年版《指南》相比,2018年版《指南》较大幅度提高了容积率、投资强度、土地产出率主要控制指标值,容积率指标总体提高约20%,投资强度指标总体提高幅度在20-30%之间,土地产出率指标总体提高幅度在20-50%之间;现代服务业增加土地产出率指标,用地指标变化较小。基础设施和社会事业部分用地指标根据新的国家标准制定,指标更为集约,更具时效性。

2018年版指南的颁布实施将有利于加快广州市产业转型升级,深化落实新常态下国家节约集约用地政策的要求,促进产业用地集约利用,提高产业用地管理水平。

(本文编辑:中地研究院 张芳)

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