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浅析特色小镇土地定级与基准地价编制的关注点

来源:赌博正规十大网址澳门??????2017/6/12 10:09:32??????点击:

导语:2016年7月1日,《住房城乡建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》出台,决定在全国范围开展特色小镇培育工作。随后出台的《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》,引起了学界和各级政府的高度关注和响应。特色小镇不同于一般城镇,它有比较明显的产业特色或技术特色,那么大家在特色小镇的城镇土地定级和基准地价编制中应该注意哪些方面,如何合理的确定土地级别和基准地价呢?本文针对特色小镇的特点,提出关于特色小镇土地定级和基准地价编制中值得关注的地方。

一、什么是特色小镇

特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业,集聚发展要素,不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、学问内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台,区别于行政区划单元和产业园区。

二、不同的特色小镇以不同的“特色产业、学问、技术、人才”作为带动,土地定级中应体现这些“特色”的影响。

特色小镇的发展往往比周边的城镇发展较快,一方面是政策的推动,另一方面也是其自身特色的作用。因此在土地定级中应针对这些“特色”,在不同的评价因素中体现特色小镇与其他区域的差异。

(1)特色小镇的建设若以特色产业、特色技术带动,则在土地定级中要重点关注产业集聚度的影响。例如“以云计算为核心、云计算大数据和智能硬件产业为产业特点的特色小镇”,该类特色小镇虽然不是传统的工业区,但其产业集聚度不比工业区差,而且特色产业与服务业、居住等相互配合,各类土地的综合质量都已经发生了较大变化。

(2)特色小镇的建设若以特色学问为带动,则在土地定级中要重点关注人文环境因素的影响。例如“以历史学问名镇、文明村镇、美丽宜居小镇和生态学问旅游小镇为特色的小镇”,该类特色小镇在土地定级时应重点关注其人文环境方面的优势。

(3)特色小镇的建设若以高科技人才为带动,在土地定级中要重点关注城镇人口因素的影响。评价时可以考虑以人口结构(高素质人口占比)作为评价因素体现特色小镇与周边的差异。

(4)特色小镇的建设若以高科技农业为带动,在土地定级中要重点关注生态环境以及产业集聚度的影响。该类小镇虽然不是工业区,但是与工业区类似,只不过它以高科技农业作为产业,因此其产业集聚度也较高,而且生态环境优越。

三、特色小镇的土地定级应重点考虑城镇规划的影响

特色小镇一般都会制定城镇控制性详细规划,从控规中可知其城镇定位、用地结构、发展方向等规划内容,而城镇规划决定了特色小镇的发展方向以及用地布局、用地结构等,规划的影响度会要比普通城镇大很多。因此在土地定级时应该作为重点考虑的因素,评价时可以根据不同定级用途如商服、住宅、工业等各类用地的集聚度进行评价,同时可以根据规划实现率对不同区域进行对比评价。

四、特色小镇在编制基准地价时应考虑商、住、工三种基本用途以外的其他用途基准地价的制定

由于特色小镇一般都有大量的基础设施和公共服务设施用地需要配置,因此基准地价评估除了商、住、工三种基本用途外还应该考虑其他用途,如办公用地、酒店用地、文体娱乐用地(各类学问、体育、娱乐等用地)的基准地价制定,为政府地价管理提供参考。

五、特色小镇需关注优惠政策对基准地价评估的影响

由于特色小镇的建设虽然以企业为主体、市场化运作,但是政府往往会制定相关的优惠政策支撑小镇的发展,如“土地出让优惠政策”、“企业纳税优惠政策”、 “住房优惠政策”、“人才激励政策”等,这些政策对基准地价评估中的相关参数有一定的影响。因此,在确定评估方法的相关参数时要充分了解当地相关政策,合理确定评估参数,使测算的样点地价更客观、更符合当地的实际情况。

六、特色小镇的基准地价编制应根据其不同发展阶段而采用不同的定价策略

特色小镇的通常是一个小区域,与城市或者工业区一样有着相似的发展规律,发展分为起步阶段、快速发展期、稳定发展期等,而且这种小区域各阶段的时间相对较短,不同的阶段政府在地价管理方面的策略也不一样。因此基准地价编制时应根据特色小镇现阶段的发展情况,有针对性地采取合适的定价策略。同时在起步阶段和快速发展阶段,建议尽可能提高基准地价更新频率,以适应小镇发展的需求。

本文编辑:广东中地企业评估部 梁伟金

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