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观察 | 《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》对广州市房地产市场影响分析

来源:??????2021/9/18 11:53:16??????点击:

为更好落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,规范二手住房市场交易秩序,推动二手住房市场运行更加健康平稳,按照市委、市政府房地产调控决策部署,广州市住房和城乡建设局制定了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知)),自2021年8月31日起实行,并同步发布相应的政策解读,进一步明确制定《通知》的主要目的、关于二手住房交易参考价的形成、作用和发布情况。

一、国内出台二手房限价政策公布情况

(一)国内各城市二手住房成交参考价格发布机制的情况

为更好地贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,国内各大城市陆续出台了相关二手房调控政策,具体如下:

表1-1 国内各城市二手住房成交参考价格发布机制的情况

除上海市增加价格信息的核验,规范二手房市场秩序外,深圳市、宁波市、成都市、广州市等11个城市明确建立二手住房交易参考价格发布机制;在建立二手住房交易参考价格发布机制基础上,无锡市、东莞市、宁波市、西安市、温州市、广州市等6个城市进一步明确落实严查严控,不得发布价格虚高的二手住房房源,整顿房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等相关监管措施。

(二)二手房调控政策出台对一二手房成交量影响情况——以深圳为例

以深圳为例,率先出台《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,共发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格,参考价格主要以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成深圳全市住宅小区二手住房成交参考价格。此次深圳市二手住房成交参考价格的发布有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

二手房调控政策的出台,对深圳市房地产交易市场影响较大,其中一手房成交量明显上升,二手房成交量大幅下降。

(数据来源:深圳市房地产信息平台、咚咚找房)

除二手住房成交参考价格发布机制的出台,深圳市各部门也配合出台相关的政策,进一步完善房地产市场调控。

2021年5月28日,深圳市人力资源和社会保障局发布《关于高层次人才业务、新引进人才租房和生活补贴业务相关安排的公告》,宣布自2021年9月1日起,高层次人才业务停止申报,新引进人才不再受理发放租房和生活补贴,收紧落户政策。

2021年9月7日,深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房和建设局关于我市房屋交易管理业务调整的通告》。自2021年9月13日起,深圳住房公积金管理中心首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案等业务全程网上办理,交易过程便民、交易流程透明。


二、政策影响下的市场走势

广州市住房和城乡建设局公布的《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》和广州市住房政策研究中心《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告》,与深圳市发布的二手住房成交参考价格类似,从价格来看,大部分楼盘的交易参考价格与其实际二手房成交价格相差较大。但两者也有所不同,广州市本次共公布96个住宅小区二手住房交易参考价格,而深圳市公布的二手住房成交参考价格多达3595个住宅小区,其覆盖范围更广、更全面,基本覆盖了深圳全域。

广州市首批热点区域住宅小区二手住房主要分布在天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区,共96个住宅小区,预测下一步将继续加强对交易参考价格的公布,逐步完善二手住房交易参考价格发布机制。从广州公共资源交易中心公布2021年第二批住宅用地集中供地情况来看,本次供地共48宗,外围城区增城、南沙、番禺、花都和从化区供应36宗,占比达75%。同时,广州市人民政府网站正式公布《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》,显示南沙区的功能定位是打造粤港澳全面合作示范区、粤港澳大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区、先进制造业发展区、高水平对外开放门户、广州城市副中心,预测未来下批热点区域住宅小区二手住房考虑集中在南沙区等区域。

面对公布的二手住房调控政策,广州市的二手房地产市场将有可能向如下几个方面发展:

1.二手房成交量可能出现萎缩

列入首批热点区域住宅小区二手住房由于受到交易参考价格的影响,市场信息不明朗,除部分急于出售的业主外,其余部分业主在不急于买卖的情况下,可能出现宁愿继续按原二手房市场价格挂牌,也不愿降价出售,而买方由于等待二手房市场行情下行而保持观望,导致出现买卖双方互相博弈等待市场进一步显化的现象。因此近期二手房交易将会受到一定的影响,成交量将会出现萎缩。

2.引导银行部门合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险

截至目前,广州地区仅有民生银行和广发银行出台了关于二手住房按揭贷款的最新政策,积极响应《通知》要求,严格按照二手住房交易参考价格和实际成交网签备案价格“孰低原则”来发放贷款。其余各家银行均表示暂未出台关于二手房贷的相关细则,但贷款额度将会进一步收紧。如果以公布的二手住房交易参考价格来发放贷款,当实际成交价格高于参考价格时,买家将要额外支付超出的价格作为首付款,对于刚需购房群体来说无疑增加了其购房的压力。因此,各银行未来可能陆续出台相关的房地产信贷政策,进一步明确二手房信贷要求,合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。

3.对土地市场交易的影响

二手房交易参考价格的调控实质上与新建商品住房限价等调控政策措施一致,其目的都是为了抑制房地产投机需求,引导房地产市场健康平稳发展。房地产市场与土地市场密不可分,房地产市场的调控,也离不开土地市场的协调和联动配合。为了进一步完善房地价格联动机制,土地市场需同步进行监管和完善。从广州市第二批集中供地可见,在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上,相比第一批集中供地情况又增加了限房价、限销售对象、防马甲、一次性书面报价等出让方式。未来土地市场将会进一步与房地产市场进行联动,完善相互联动机制,进一步贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。


三、多部门联动配合的措施预测

通常情况下地价的变化情况均会滞后于房价的变化情况,因此预测土地主管部门将从其职能范围内负责的城市地价动态监测、基准地价和标定地价等地价发布信息机制入手,加快地价类项目的成果更新周期和行政审批流程,及时动态更新、调整和对外公布地价类成果,建立房地产价格的快速反馈机制,缩短地价吸取或接纳房价变化的周期,以便将房价变化情况及时反映至土地一二级市场,促进地价和房价联动效果。此外,房地产调控涉及方方面面,影响甚广,需要税务、银行、市场监管等多个部门联动配合,将会逐步明确银行贷款政策、完善税收机制等,共同配合落实房地产调控要求。相信多方合作,各部门共同联动配合,控房价、促发展,引导房地产行业向健康、平稳、理性的方向发展,实现政府调控房地产市场的目的,将会构建完善的房地产市场健康发展机制。


编辑概况

陈楚欣,赌博正规十大网址澳门评估部技术员,毕业于广东财经大学,主要从事标定地价等相关工作,在标定地价方面具备理论基础和实践经验。 


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