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原创 | “标准地”出让制度的思考和建议

来源:??????2022/4/29 10:24:08??????点击:


浙江省先行先试开启工业用地“标准地”的供应模式,各省也陆续出台政策鼓励实行工业用地“标准地”的供应模式,逐步进入“标准地”时代。2021年7月广东省发布《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》,提到经依法批准设立的各类省级以上开发区到2022年应有30%以上的新供国有工业用地实行“标准地”供应,到2025年新供国有工业用地要全面实行“标准地”供应,同时鼓励其他区域实行“标准地”供应。那么何为“标准地”?“标准地”的拿地管理流程以及省份之间“标准地”制度上的差异有哪些呢?下面将会逐一先容。


一、“标准地”的整体先容

(一)“标准地”是什么?

“标准地”主要针对工业用地,“标准地”在出让前政府就完成了区域能评、规划环评等区域相关评估工作,每宗“标准地”的建设规划、投资强度、亩产税收等都给予明确,各部门协同配合,从项目的拿地开工,后续投产运营,到最后企业退出环节,实行土地全生命周期监督监管。

(二)“标准地”可以带来什么呢?

企业端——提高拿地的效率和减少成本

以往企业在当地有意向投资,主管部门了解企业的初步用地需求后,再选出合适的土地推荐给企业,之后企业需要到环保、发改、自然资源和规划等部门办理各种证照,还需要完成多个评估,程序繁琐并且时间跨度较长。

“标准地”落地实施后,就可以解决这些痛点问题,每一宗“标准地”都是明码标价的,土地的相关指标直接公布,企业可以从当地政府公布的“标准地”平台上去寻找适合自己项目的地块,找到合适地块后,签署有关的协议,就可以直接拿地开工,办证环节前置,大大提高了拿地的效率。因为政府已经完成了区域评估工作,企业无须自行出资委托第三方机构出具有关评估报告,也大大减少了企业的成本。

政府端——提高土地使用率同时有效监管

以往由于没有相关的约束和监管机制,有些企业拿地后会出现“多圈少建或者慢建”的情况,不利于土地节约集约利用,项目到了生产环节,出现因没有严格实行节能减排而造成的环境污染情况,政府在监管惩罚方面的认定不够清晰。

“标准地”的相关政策出台,企业拿地前就知道地块的容积率、税收要求、投资强度等指标,必须严格按拿地时签订的协议实行,否则会受到相应的惩罚,并且“标准地”的每个环节落实到具体的政府部门负责监管,有效发挥监管的作用。

(三)“标准地”拿地管理流程

各地“标准地”的拿地管理流程基本一致,政府部门对“标准地”实行全过程监督管理,主要程序有:出让前准备、组织招拍挂、审批流程、按标施工、竣工验收、达产复核。

二、省级层面的制度差异

2021年全国工业强省排名前三依次为广东省、江苏省、山东省,本文选取这3个省份以及全国最先推行“标准地”的浙江省进行对比分析。

各地在操作细节方面略有差异,各有侧重,主要表现在以下方面:

(一)区域评估类型

四省均要求开展关于环境影响、节能、压覆重要矿产资源、地质灾害危险性等方面的评估,体现了各省份从源头上做好节能环保、矿产资源保护、控制和减少地质灾害的决心;广东和山东则增加关于气候可行性论证方面的评估。

(二)控制指标体系

控制指标体系选取的不同,可以反映上述地区对于产业用地的利用也各有侧重。

四省在固定资产投资强度、容积率、亩均税收方面上的指标要求,可以提高土地的利用效率,避免企业“少建”或者“慢建”,“以亩均论英雄”可有效引导资源要素向优质企业和产品集聚。

而在能源消耗和污染排放、高质量就业机会、科技创新等方面四省各有侧重,在能耗、排放上,浙江、江苏和山东明确单位能耗标准和单位排放标准,广东和江苏增加就业贡献标准,浙江和广东增加研发投入强度指标。

(三)审批流程服务

四省均要求提高行政审批效率,实现“交地即开工”,浙江省为企业投资项目审批提供代办服务,并可基于企业自愿原则实行承诺制审批。

(四)监督管理

四省均建立土地全周期监管机制,相关主管部门按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。浙江和江苏根据企业投资工业项目“标准地”的履约情况,发现违约情形,将纳入信用管理并公示,浙江把信用评价作为企业享受差异化优惠政策的重要参考依据。浙江和山东在项目达产复核阶段实施按亩均效益综合评价管理,以“亩产”论英雄。

三、关于“标准地”供应政策的优化建议

广东省2021年出台关于“标准地”供应的政策,借鉴三省目前出台的政策,对广东省“标准地”供应政策提出优化建议。

(一)统一组织,形成整体性的区域评估

关于区域评估,建议在符合国土空间规划前提下,由各县(区)级政府和产业园区管理机构统一组织当地各类省级以上开发区(产业园区,含省级以上经济技术开发区、省级以上高新技术产业开发区、省产业园等),全面完成区域评估评价,扩大区域有关评估的覆盖度,并根据评估评价情况,完善项目的准入要求。

(二)省级层面出台“标准地”控制性指标

可借鉴浙江省,从省级层面发布全省新增工业项目“标准地”控制性指标,包括行业分类选取、指标选取、控制指标标准、地区修正系数,各市可结合地方实际情况,合理构建有关指标。建立指标动态调整机制,根据实际情况修订指标体系。

(三)优先收储拟开发为“标准地”地块

结合国土空间规划,根据各区的规划时序和产业发展需求,按照土地收储的有关要求,保障被征地农民的权益,可优先收储拟开发为“标准地”地块,提前储备计划。

(四)落实“标准地”全生命周期监管过程中各部门职责

对“标准地”各环节涉及部门的实施职责进行划分,各部门各司其职、共同协作,共同推进“标准地”工作实施。“标准地”实行的是土地全生命周期的监管,按照“谁主管、谁负责”的原则,对约定事项实施监管。

(五)建立“标准地”数字地图,构建信息透明无障碍的机制

借鉴浙江省推出“标准地”数字地图,有关“标准地”的先容、位置、相关指标都能直接查询,确保信息即时发布、动态更新、公开透明,实现线上招商,全球的企业随时了解当地“标准地”的情况,还可设置留言平台,及时联系,招商部门与企业的沟通更畅通无阻。土地出让后,及时更新地块“标准地”指标实际复核值,为动态调整指标体系提供依据。

(六)构建信用评价体系,奖惩分明

由于各部门对“标准地”全流程实行监督管理,可建立信用档案,关于企业投资工业项目“标准地”的承诺行为信息和履约情况计入信用档案,按相关部门规定纳入公共征信系统,依法提供查询或予以公示。可借鉴浙江省,根据项目开工、竣工核验、达产复核情况按约定予以奖惩,信用评价结果优秀的企业优先获得政策优待,对失信企业也有对应的惩罚机制。

编辑概况

苏文婷,赌博正规十大网址澳门评估部技术员,主要从事宗地评估、国有建设用地标定地价、自然资源清查等相关工作,在宗地评估与标定地价方面具备理论基础和实践经验。

王浩亮,赌博正规十大网址澳门评估部副部长,注册土地估价师、房地产估价师,主要从事出让、收储、补地价等土地和房地产评估、公示地价评估、可行性研究和城市更新经济平衡测算等评估咨询工作,负责多个地区的公示地价体系建设项目,地价评估经验丰富。

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